桓法小课堂 | 为贷款而借名买房后转让他人房屋权属的认定

　　裁判要旨

　　房产作为不动产，在权属发生争议的情况下，属于争议当事人之间的内部法律关系，不能仅依据不动产登记簿载明的所有权人确定，而应根据实际法律关系来判断其权利归属。

　　实践中，为贷款而借名买房，系以借名买房为由，进而通过按揭贷款的方式获取金融机构信贷资金，其真实目的为获取贷款，并非真实的房屋买卖合同关系。在当事人没有房屋买卖的真实意思表示，出名人没有交付全部房款、且始终未占有房屋情况下，即使不动产已登记到出名人名下，房屋的实际权利应归于借名人。出名人将登记在己方名下的房屋卖给第三人，在第三人不成立善意取得的情况下，即使已办理过户登记，也不当然取得房屋物权。借名人作为房屋实际权利人，有权要求出名人、非善意取得第三人协助办理产权变更登记。

　　基本案情

　　2003年3月15日，A村委决定由村民对涉案房产在内的房屋顶名办证贷款，由村委负责还款，贷款到期后，两证过户到A村委名下。2003年9月25日，朱某承租涉案房产并占用至今。2010年6月7日，B开发公司与张某签订《市场楼贷款协议书》一份，将涉案房产在内的多套房屋由张某顶名办证抵押贷款。2011年3月27日，朱某与A村委签订《市场营业房购房协议》购买涉案房产。2011年3月25日、28日，朱某分两次交付了全部房款。2013年2月18日，银行向张某催收贷款，并向法院起诉。2013年4月16日，张某的银行贷款结清。后，银行向法院撤诉。关于购房款的交付，淄博中信有限责任会计师事务所出具淄中信会师专审字[2022]1号专项审核报告载明，未发现张某向B开发公司交纳购房款。A村委、B开发公司亦陈述，张某未就涉案房产支付购房款。

　　2017年4月10日，张某与徐某签订《不动产买卖协议》。该协议约定，张某自愿将涉案房产出售给徐某，价格为260 000元。同日，张某及其配偶出具收到条一份，载明，收到徐某购房款现金150 000元。2017年4月13日，张某及其配偶出具收到条一份，载明，收到徐某购房款现金110 000元。2017年4月21日，涉案房产登记到徐某及其配偶名下。

　　另查明，高某系徐某母亲，与张某系亲戚关系，曾系A村委成员，也是B开发公司股东。2011年11月8日，高某取走涉案房产在内的房产证、土地证、契证。

　　另案中，张某及其配偶认可B开发公司与其二人签订顶名贷款协议，对十二套房子顶名贷款，费用由A村委负责。后A村委未按时偿还贷款本息，由徐某筹集资金，还清贷款本息，根据协议约定，房产归张某所有。张某名下顶名的十二套房屋，已过户给徐某四套。

　　裁判结果

　　山东省桓台县人民法院于2022年2月18日作出（2021）鲁0321民初4482号民事判决：被告B开发公司、被告A村委、被告徐某、被告张某、被告张某权、被告徐某于判决生效后十日内协助原告朱某办理位于该房产的过户登记。徐某、张某不服一审判决，向山东省淄博市中级人民法院提起上诉。山东省淄博市中级人民法院于2022年7月8日作出（2022）鲁03民终1865号民事判决：驳回上诉，维持原判。

　　案例解读

　　民法典规定，不动产物权的设立、变更、转让等，应当依照法律规定予以登记；因物权的归属发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。实践中，因借名买房等规避国家调控政策、贷款政策而进行的交易，经常就不动产权属发生争议。就本案而言，主要争议在于为贷款而借名买房时房屋权属的认定和处理。

　　一、为贷款而借名买房时应根据真实权利状况判断房屋权属。

　　不动产登记簿是物权归属和内容的根据，具有权利推定效力，即不动产登记薄记载的权利主体原则上应被推定为不动产所有人。司法实践中，在发生异议登记情况时，应按照真实权利状况判断不动产权归属。笔者认为，判断不动产实际权利人，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即对已登记的不动产权利归属发生争议时，实际权利人可从买卖合同是否真实有效、是否合法占有不动产、是否已支付全部或大部分价款等方面举证，以推翻登记的推定力。法官应综合考虑证据是否具有高度盖然性，是否足以证明登记内容与客观事实相背离，而作出不动产真实归属的判定。本案中，B开发公司借张某及其配偶购房为名将涉案房产在内的多套房屋过户到张某及其配偶名下，其真实目的系规避贷款障碍而获取贷款。

　　关于B开发公司与张某签订的《市场楼贷款协议书》效力。司法实践中认定不一，最高人民法院在（2020）最高法民再328号民事判决书中，认定借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。在（2021）最高法民再271号民事判决书中，认定借名买房合同是各方当事人的真实意思表示，没有证据证明借名买房违反了法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。笔者认为，判定借名买房合同是否有效，应根据在案证据综合判断。本案借名买房系为规避金融机构限贷政策，此种行为是否因违背公序良俗而导致借名贷款买房合同无效，主要应考察规避相应政策是否违反经济社会管理秩序，而涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗。基于保护公民意思自治原则，B开发公司与张某签订的《市场楼贷款协议书》，在没有充分证据证明，严重违背公序良俗情况下，应当认定为有效，但仅对双方当事人具有约束力。

　　关于涉案房屋权属是否转移。根据在案证据，在张某及其配偶明知系为贷款而借名买房，且无证据证明曾向B开发公司支付房屋价款，并自始未占有该房屋情况下，法院综合认定就B开发公司和张某及其配偶内部关系而言，B开发公司是涉案房产的实际权利人，张某及其配偶无权对涉案房屋进行处分，并无不当。

　　二、第三人没有支付对价且明知出名人非真实的房屋权利人而受让房屋不构成善意。

　　《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，对于无处分权人将不动产转让给受让人的，如果受让人受让该不动产时是善意、以合理的价格转让、转让的不动产已经登记或者交付给受让人，那么受让人取得该不动产的所有权。在物权转移中，登记具有权利推定的效力，如果第三人善意取得，为了保护交易秩序和交易安全，则法律优先保护信赖登记内容，和通过交易行为获得物权的第三人。但是，如果第三人并非善意取得，也当然不能依据表面登记来确认真实的权利状况。本案中，对于第三人徐某等人是否构成善意取得，应当重点分析以下内容。

　　一是徐某是否知道房屋权属真实状况。高某作为B开发公司高级管理人员、A村委工作人员，明知张某顶名贷款、落户等事项。而张某与高某、徐某之间系关系密切的亲属关系，徐某应当知道张某并非房产实际所有权人。

　　二是徐某与张某签订房屋买卖合同的背景。徐某与张某之间的房屋买卖不同于一般的基于生产生活需要的商品房买卖。另案中，张某及其配偶认可张某名下顶名的十二套房屋，已过户给徐某四套。依据常理，在购买房产，尤其是向同一人购买多套房产前，一般人都会对房产情况进行调查。徐某购买多套张某名下顶名贷款而来房产，显然并非完全基于生产生活需要。

　　三是徐某是否以合理对价购买涉案房屋。根据在案证据，徐某在购买涉案房产时系分两次支付现金26万元，与市价相比，存在明显不合理的地方，结合徐某从张某处购买多套房产，在房款交付方式、数额等方面均存在疑点，且张某拒不就房款的交付等问题接受调查、作出说明和解释，仅依据两份现金收据无法证明徐某以合理对价购买涉案房屋。故，徐某应承担举证不能的责任。

　　因此，徐某等当事人对案涉房屋权属真实状况应是明确知晓，也没有支付合理对价，法院以此认定，徐某等人不构成善意取得，并无不当。

　　三、实际权利人另行与他人签订房屋买卖合同的处理。

　　物权法和民法典对合同效力和物权变动效力规定一致，即当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，B开发公司作为房屋实际权利人，通过A村委与朱某签订房屋买卖合同，依法成立并生效。

　　《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依据B开发公司与朱某签订的房屋买卖合同，朱某虽不当然取得争议房屋的物权，但有权依照合同约定要求相对方进行物权变更登记，这是合同相对方B开发公司应当承担的合同义务。因此，朱某在支付全部房款、且一直占有房屋的情况下，B开发公司应当履行过户登记的义务。

　　根据人民法院审级职能定位改革的要求，一审案件应当注重查明事实和纠纷实质化解。从合同相对性来说，徐某等人与朱某之间不存在合同关系，不具有合同上的义务。但是，法律因果关系上来说，徐某等人非善意取得案涉房屋，与朱某能否取得合同利益之间具有直接的法律影响力。基于司法成本、效率和社会效果等因素的考量，一次性解决三方之间的法律关系具有法律上的可行性、实践上的合理性、经济上的效率性，第三人徐某应予以配合。因此，法院直接判决第三人徐某等人同时协助履行产权变更登记，合情合理合法，也是符合实质化解纠纷要求的。

　　综上，为贷款而借名买房引起的纠纷，应着重从房屋属性、合同目的、当事人意思表示是否真实、合同履行情况、合同内容是否违法、是否违背公序良俗等多方面综合考量，重点审查是否有充足的相反证据推翻不动产登记权利人，从而认定涉案房屋的实际权利人，以维护当事人的合法权益。

　　相关法条

　　《中华人民共和国民法典》第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　《中华人民共和国民法典》第二百一十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　《中华人民共和国民法典》第二百一十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　《中华人民共和国民法典》第三百一十一条  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

　　当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

　　《中华人民共和国民法典》第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条　当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

　　《中华人民共和国物权法》第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　《中华人民共和国物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　《中华人民共和国物权法》第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。（朱晗冰）